前两天我去看了蜘蛛侠纵横宇宙，那叫一个激情澎湃。

(资料图片)

电影确实不错，但更重要的是距离大家上次看蜘蛛侠系列电影已经过了五年，这种老IP新作上新带来的惊喜，是足以成功破圈的。

放在广州楼市，论老牌IP，大概没有谁能拼得过越秀区，而整个区域，又数北京路最为硬核。

凑巧的是，它居然也有新盘上新（不是广州城投·东园公馆）！据说吹风价还超10万+/㎡！

带着相机，走，咱们今天一起去看看这项目啥情况。

老区的成熟配套

新项目是汉国置业·港汇台，听着有点陌生？没关系，先来了解一下。

汉国置业是一家香港上市房企，大陆项目集中在深圳、广州、佛山、重庆四地，广州目前只有2个，一个是华南植物园板块的宝翠园，再一个就是今天的主角港汇台。

港汇台在越秀区北京路，我先到周围逛了一圈。

地铁6号线北京路站步行3分钟左右就到了港汇台接待中心，再走700多米还可以到达2号线海珠广场站，楼下另有多个公交站点接驳，上班出行搭乘公共交通还是很方便的，但老城区嘛，堵车就没有办法避免了。

附近生活娱乐场所密集，走路游玩10几分钟可以到海珠广场、天河城、天字码头、沿江中路等，尤其是地标级打卡地——北京路步行街，来广州那必须得到步行街逛街shopping吃吃吃！

走到天字码头正好是太阳最猛烈之时，过马路后，江面吹来的风超凉爽！当时还有一群阿姨在旁边练习英语发音，不愧是老城区，浓浓的人文生活气息，活到老学到老。

说到学习，港汇台几百米开外就有江畔雅苑幼儿园、八旗二马路小学。3km范围内的教育也非常丰富，广州海印实验中学、第十中学、广州市第三中学、执信中学等都不远，不用焦虑孩子上学问题。

大大小小的医疗配置齐全，2km内的三甲医院覆盖广东省中医院、广州医科大学附属第一医院、广州市红十字会医院不等，老人小孩突发疾病便于快速就医。

逛完这圈，不得不说，老城区新盘的配套就是这么”豪气“，拥有其他新区无法比拟的优势，吃喝玩乐一条龙，教育医疗不拖后腿，人文和居住氛围也足够融洽，超爽~

当然啦，人无完人事无完美，享受现成好处的同时，也要宽容一点瑕疵，例如人口密度高带来的居住舒适度降低，偏老旧的市貌等……

待宣的户型

是否会有新惊喜？

不过！就像上班土关我下班什么事，市貌偏老旧关我小区内部什么事呢！项目够新也可以啦。走！去接待中心看看。

汉国置业北京路这个项目分两期，一期五号公馆，2009年已开售。

二期是商业、住宅、写字楼综合体，港汇台正是其中的住宅区，分C1、C2两栋，主推69-144㎡二房至四房。

现在暂时只有沙盘可看，不过据透露，7月初会有完整的展厅，实地样板房大概8月左右，开售时间则有待官宣。

项目体量小，共162套。1-4层为商业区并连通北侧的汉国大厦写字楼，5层架空，因此6层以上才是住宅楼，即C1栋住宅区高20层，2梯三户，C2栋住宅区高25层，2梯四户，未到豪宅级，不过电梯载量算舒适。

C1栋主推东向144㎡、127㎡，其中144㎡的主卧朝南，CI栋还有西向的117㎡户型。

两栋住宅相连，C2户型分为东向的124㎡及113㎡、南向的96㎡、北向的69㎡，即与写字楼对望。

在外围溜达时可以看到，建筑已封顶，两栋住宅楼也开始拆外架。

△左图写字楼，右图港汇台住宅区

我经过时抬头一看，南侧就是近沿江中路的五号公馆，想望江，大概率要选楼层稍微高点的南向户型。

△左边五号公馆住宅，右边待拆外架的是C1栋

△航拍模拟港汇台顶层望江视觉

户型主图和样板房暂时缺乏，不过我们也可以从地段朝向窥见一二。住宅区和商业区一体，多少有噪音影响，楼间距不远，低层远眺视线被挡，最小户型与写字楼对望……

户型面积相对更适合小家庭或单身族，比如说二胎家庭，要和保姆或父母一起住的话，那只有四房144㎡大户型可选，实际也就C1的20套左右，其他二至三房住一家三口比较宽敞。

吹风价10万/㎡，地缘客仍被吸引

尽管产品未敲定，但占据北京路独特的区位优势，加上体量不多，港汇台现下吹风价10万/㎡，入门户型69㎡上车价也要700多万。

我们先来看看周边房价。附近大多20年左右楼龄的二手房，普遍5-6万/㎡不等，老旧小居多，而近两年的盘如粤海壹桂府则已售罄。

图源：链家

周边市场还有本月即将开盘的东园公馆，近6号线团一大广场站，主推91㎡-178㎡三至四房，吹风价12万/㎡，看来风都不小，不过北京路商圈也确实有这个“吹”的资本。

不管怎么说，港汇台对置换客而言仍有潜在吸引力，毕竟越秀常年供不应求，“苦新盘久矣”。

△周边部分楼盘样貌

综合看下来，商住办一体，居住舒适度可能不及纯住宅区，但港汇台的地段及周边配套没得说，在越秀中顶呱呱。

就价格来说，吹风价10万/㎡实属不低，同价位都可以买天河琶洲了，所以个人觉得，它更适合越秀区的置换客，比如父母久居越秀而自己要到珠江新城上班的客户，老人家习惯老城区的生活，年轻一代通勤可避开拥堵三号线，婚后还不用忧愁小孩上学，家庭工作两不误！

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